Семинар по налоговым вычетам и сборам. Налогообложение в 2018 году: что нужно знать продавцам и покупателям квартир.

Семинар по налоговым вычетам и сборам. Налогообложение в 2018 году: что нужно знать продавцам и покупателям квартир.

Сделки с недвижимостью почти всегда связаны с налоговыми последствиями. Покупаешь – начинаешь платить налоги на собственность. Продаёшь – платишь налоги с доходов от продажи.



Сегодня представители налоговой инспекции провели семинар по налогам и сборам для сотрудников агентства недвижимости Сити Трейд. Информация для продавцов
Продавцы делятся на тех, кто выставил объект на продажу, оформленную в собственность до 1 января 2016 года, и тех, кто продает недвижимость, оформленную в собственность после этой даты.

Это связано с тем, что в 2016 году Налоговая инспекция начала производить расчёт налога при продаже недвижимости по новым правилам.

Для первой категории применяются старые плавила расчёта налога — исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Для второй категории расчёты производятся по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости объекта.

Как работает налоговый инспектор
Во-первых, налоговый инспектор, получая документы от клиента по продаже недвижимости, в первую очередь проверяет кадастровую стоимость объекта и определяет расчётную величину — 70 % от этой суммы. Расчётная величина сравнивается с той стоимостью объекта, которая была указана в договоре.

Между двумя величинами — 70 % от кадастра и ценой, указанной в договоре, — инспекторы выбирают большую, и именно с ней работают при расчёте налога.

Во-вторых, инспектор проверяет, каким путём клиент получил объект недвижимости, который был выставлен на продажу.

Клиент мог получить недвижимость без финансовых вложений — получить в дар, в наследство или путём приватизации. Или же первоначально квартира покупалась — возможные варианты: договор купли-продажи, договор долевого участия, переуступка, договор мены.

В-третьих, налоговый инспектор определяет, на что может быть уменьшена налоговая база:

в тех случаях, когда объект приобретается без финансовых вложений со стороны клиента, из налоговой базы можно вычесть только один миллион рублей;
если объект первоначально приобретался за деньги, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов, которую клиент потратил на приобретение квартиры; дополнительно налоговая база может быть уменьшена на сумму уплаченных процентов по ипотеке;
можно также поставить в зачёт имущественный вычет при покупке квартиры — важно знать, что зачёт предоставляется только в части налогового вычета и максимальная сумма может составлять два миллиона рублей.
На заметку

Одновременно уменьшить налоговую базу и на один миллион рублей, и на расходы, связанные с приобретением объекта нельзя.

Для зачета имущественного вычета в случае получения объекта путём дарения, приватизации или наследства продажа объекта и покупка нового должны быть реализованы в один календарный год.

Новый объект должен быть оформлен в собственность, а не просто подписан договор купли-продажи объекта.

Министерство Финансов разрешает ставить в зачет имущественный вычет в отношении объектов, приобретённых ранее 2016 года (относится к тем объектам, которые клиент покупал сам, а не получил в дар, наследство или путём приватизации).

При этом важно выполнение двух условий:

ранее собственник никогда не пользовался вычетом;
на объект была оформлена собственность.
На что ещё обратить внимание
При продаже недвижимости, оформленной в собственность после 01.01.2016, на дату продажи объекта продавцу необходимо получать в реестре выписку с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это связано с тем, что в Росреестре в течение года, как показывает практика, может изменяться кадастровая стоимость объектов. Поэтому во избежание несовпадений в данных, указанных в налоговой декларации, выписка с указанием кадастровой стоимости на день продажи должна храниться у продавца. Кроме того, кадастровая стоимость и кадастровый номер объекта должны быть прописаны в самом договоре купли-продажи.

С 01.01.2018 года в Москве и Санкт-Петербурге производится перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, что предусмотрено федеральным законом. В других регионах России перерасчёт происходит один раз в пять лет.

Важно помнить, что при продаже объекта происходит двусторонняя сделка. Нужно не просто учитывать пользу для продавца, которому хочется заплатить меньший налог, но и брать во внимание интересы покупателя.

Запомните:

если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, с 01.01.2016 цена продажи не должна быть ниже, чем стоимость ипотеки (стоимость по ипотечным кредитам банки передают напрямую в Налоговую инспекцию);
если покупатель находится в браке, не имеет значения, сколько собственников будет оформлено, каждый из супругов имеет право получать налоговый вычет с одного объекта; максимальная сумма вычета — два миллиона рублей на каждого супруга.
Ещё один момент, на который обратит внимание работник налоговой службы при проверке декларации, — срок владения имуществом. Для объектов недвижимости, приобретённых до 01.01.2016, сохранён срок владения три года; для объектов, приобретённых после указанной даты, минимальный срок владения — пять лет.

Однако из этого правила есть исключения. Трёхлетний срок владения имуществом сохраняется для:

объектов, на которые была оформлена собственность по приватизации;
по договору дарения только между близкими родственниками;
собственности, оформленной по наследству;
собственности, оформленной по ренте.
Срок владения имуществом при этом исчисляется с даты оформления собственности (не с даты подписания договора).

Продажи по договорам переуступки
В последнее время переуступка квартиры становится популярным явлением, особенно среди жителей Москвы и Петербурга. Доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, не включены в установленный статьей 217 Кодекса перечень освобождаемых от налогообложения доходов, т.е. подлежат налогообложению в установленном порядке.

Поэтому клиенты, которые продают недвижимость по переуступке, должны знать о том, что необходимо в обязательном порядке подавать декларацию.

Если на момент продажи объекта дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, расчёт налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости. В противном случае — из стоимости, указанной в договоре.

Информация для покупателей
Перед обращением в Налоговую инспекцию покупателю рекомендуется:

открыть личный кабинет в ИФНС, сделать это можно при наличии паспорта и ИНН в налоговой службе вашего города — налогоплательщик получает данные о пароле и логине для входа в личный кабинет;
проверить информацию об объектах недвижимости и убедиться в отсутствии задолженности по налогам;
оплатить задолженности при наличии таковых.
Способы получения налогового вычета и сроки рассмотрения документов
Во-первых, по окончании года можно подать декларацию по форме 3 НДФЛ в ИФНС. В этом случае камеральная проверка займёт три месяца, плюс один месяц будет на перечисление денег.

Во-вторых, можно в текущем году обратиться в Налоговую инспекцию и отправить уведомление на работу — в этом случае в течение года из заработной платы не будет удерживаться налог. Рассмотрение заявки займёт месяц. Работодатель обязан сделать перерасчёт налога за весь календарный год, вне зависимости от того, в каком месяце было получено заявление от работника.

Какие категории граждан имеют право на получение имущественного вычета?

работающие граждане — право получения имущественного вычета возникает с года оформления собственности объекта недвижимости, исключение составляют договоры долевого участия;
пенсионеры — могут обращаться в ИФНС за имущественным вычетом за четыре предыдущих года, важное условие: необходимо, чтобы именно в течение этих четырёх лет пенсионер работал;
супруги — независимо от вида оформления собственности, с одного объекта каждый из супругов имеет право на вычет.
Сроки подачи деклараций:
при продаже: с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным;
при покупке: с января по 31 декабря.
Специалисты рекомендуют обращаться в ИФНС по имущественному вычету начиная с мая: именно тогда снижается нагрузка налоговых инспекций.

На заметку

В последнее время, благодаря активной автоматизации работы государственных органов, вся информация, в частности по физическим лицам, становится фактически прозрачной — в первую очередь мы говорим о контроле передвижений средств и имущества, а также о взаимосвязи Налоговой инспекции с другими службами.