Нужен ли эксперт при покупке квартиры в новостройке?

Нужен ли эксперт при покупке квартиры в новостройке?

Нужен ли эксперт при покупке квартиры в новостройке?

Да! Этим ответом можно было бы закончить. Но если Вы сомневаетесь в его правильности, предлагаем разобраться в этом вопросе вместе.
Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, нужно быть уверенным в том, что нам все о ней известно, и ничто не осталось скрытым. Для этого мы изучаем документы на квартиру и историю перехода права собственности, заказываем специальные архивные выписки из ЕГРП, чтобы оградить себя от возможных претендентов и признания сделки недействительной.
Одним из многочисленных преимуществ приобретения квартиры в новостройке является чистая история, т.к. дом новый. Но, естественно, и в этой сфере не все просто. Тема рисков при покупке новостроек поднималась всеми СМИ так часто, что, кажется, уже каждый человек предупрежден об их существовании.
Однако по сей день покупатели квартир в строящихся домах сталкиваются с серьезными проблемами, основные из которых: задержка или замораживание строительства, отсрочка заселения в связи с недостаточным финансированием или проблемами с исходно-разрешительной документацией.

Самое главное, что такого рода проблемы неизбежны. Таковы особенности этого рынка. Иногда из проекта выходят инвесторы, что заставляет девелоперов замораживать строительство и искать новых компаньонов. Иногда застройщик форсирует события, не имея на руках полного пакета исходно-разрешительной документации, что выясняется в последствии и также тормозит процесс строительства. Не будем забывать о глобальных факторах: финансовых и политических.
При подробном изучении рынка, истории компании-застройщика, ситуации и документации, можно определить насколько тот или иной объект строительства готов к реализации и вводу в эксплуатацию. Помимо перечисленного, существует множество нюансов, требующих профессиональной оценки.

Сэкономить или подстраховаться?

Любой покупатель квартиры всегда думает, конечно же, о финансовой стороне: приобрести на выгодных условиях, сэкономить, снизить всевозможные расходы по сделке, выплатить кредит и т.д. Естественно, многие не задумываются о привлечении профессионального консультанта, ведь это потребует дополнительных расходов. К тому же на первый взгляд все ясно: осмотр объекта, документы, обещания, заверения и т.д.
Но, отказавшись от тщательной проверки документов специалистом, покупатели очень рискуют, т.к. за большой стопкой разных непонятных документов и улыбкой менеджера может скрываться «ловушка» или иная проблема. Поэтому, когда вы задумаетесь, нужна ли Вам помощь риэлтора или брокера, специализирующегося на новостройках, вспомните одну аксиому: стопроцентно исключить риски при покупке новостройки невозможно, но можно их минимизировать.

Зачем Вам специалист?
Помощь специалиста необходима как в случае покупки квартиры у неизвестного застройщика, например, у организации, строящей впервые, так и при покупке у солидной строительной компании с большим стажем и репутацией.
Даже если вы умный человек с высоким IQ, умеющий читать документы, есть большая вероятность пострадать. В каждой сфере деятельности есть свои тонкости и логика, которые видны лишь профессиональному участнику рынка.
Если вы думаете что времена «обманутых дольщиков» прошли, смеем вас уверить, что это не так. Более того создаются организации такие как «Всероссийское движение обманутых дольщиков», которые уверены, что их деятельность будет актуальна и в будущем.


Рассмотрим некоторые проблемные ситуации, характерные для рынка.


5. Замыкает нашу пятерку финансовый фактор, а именно: потеря источника финансирования или выход ключевого инвестора из проекта, а также недостаточный бюджет на строительство. Произойти это может практически на любом этапе и по различным причинам: банкротство инвестора, финансовый или политический кризис, недостаточный стартовый капитал. Немалое количество проектов предполагает финансирование лишь начальных этапов строительства, рассчитывая на средства конечного потребителя или мелкого инвестора. Последствия могут быть самыми разными, вплоть до отсрочки строительства на месяцы и даже годы.
Крайне редко это касается строительных и инвестиционных компаний с огромным опытом и положительной репутацией. Но у крупных компаний тоже случаются проколы. Об этом позже.


4. На четвертом месте площадь квартиры, вернее, разница между заявленной площадью и реальной по результатам замеров техником БТИ. Это в больше степени касается покупателей на ранних стадиях строительства, но тоже не редкость.
Если вдруг площадь приобретенной квартиры в результате каких-то технических нюансов стала меньше, то встает вопрос о цене. Человек, покупая квартиру с заявленной площадью, скажем 100м2, получает 92 или меньше. Таким образом, потери при покупке квартиры в Барнуле в новостройке, где стоимость квадратного метра идет от 34 000 рублей, составит почти 38 000 рублей.
В качестве профилактики в договоре прописывается процедура окончательных платежей, учитывающих точный метраж квартиры по результатам измерений сотрудником БТИ.


3. На третьей позиции разместились сразу несколько проблем, связанных с одной темой – ИПОТЕКА.
Изучив человека, желающего взять кредит, банк принял положительное решение. Увидев дом своей мечты, наш герой, подстегнутый «ажиотажем», отправляется в офис застройщика вносить аванс или даже задаток, не подлежащий возврату, за выбранную квартиру. Также возможен вариант повременного бронирования квартиры, оплачиваемого ежедневно. Позже выясняется, что банк не дает положительное решение по данному объекту, т.к. дом им не аккредитован. Если банк откажет наотрез, человеку придется обращаться в другой банк или подбирать себе новый дом. Т.е. есть опасность упустить желаемую квартиру и потерять внесенные застройщику деньги и, конечно же, время.
Довольно часто при новостройке работает банк или даже банки, которые участвовали в финансировании строительства или были привлечены с целью сотрудничества с застройщиком для ипотечного кредитования покупателей. В этом случае банк-участник может оставаться единственным банком, выдающим ипотечный кредит под конкретную новостройку.
Кстати, есть разница между кредитованием покупки квартиры в готовом доме или в строящемся.
Ипотека – это, по сути, залог имущества. Но если дом еще не построен, значит, нет и квартиры, под которую берется кредит. Таким образом, встает вопрос о потребительском кредитовании с различными хитрыми условиями и, естественно, другой процентной ставкой.


2. Резво подбираясь к лидеру, отметим еще один проблемный фактор, без сомнения,
занимающий значимое место практически в любом проекте. Отсутствие или несоответствующее требованиям оформление документов на строительство. В данном случае речь идет о стандартном пакете разрешительной документации, включающей постановление о выделении земельного участка, инвестиционный контракт и многие другие. Также накладки могут быть с оформлением коммуникаций и госкомиссией.


1. Вот мы и добрались до лидера нашей пятерки. Это самая распространенная проблема, т.к.
она зависит от многого из перечисленного и не упомянутого. Страдает, конечно же, всегда покупатель, а подавляет его время. Сроки!
Что бы ни происходило на площадке или в офисе застройщика, все влияет на сроки строительства. Нехватка средств, документов, разного рода накладки, нюансы, технические проблемы, споры, внешние факторы – все это приводит к отсрочке прохождения госкомиссии, получения собственности и соответственно заселения.
Ну а теперь обсудим самое страшное: аферы или ситуации, которые так или иначе построены на обмане. Итак…

Внимание, ОБМАН!

Мы уже говорили о возможном отсутствии необходимых документов в составе пакета ИРД (исходно-разрешительная документация). Попытаемся разобраться, зачем это нужно застройщику. Расчет идет на лояльность государственных органов к проекту и получение разрешения уже по факту начатых работ. Дом строится. Ну, неужели откажут? А ведь могут и откажут. В этом случае строительство будет закрыто, застройщик обанкротится, а покупатели лишатся вложенных средств.
Поэтому следует обратить внимание и на имидж компании, и на темпы строительства, и на рекламную кампанию, подтверждающую серьезность и успешность процесса, и естественно, на все документы, которые Вам предоставляются и даются на подпись.
Покупатель также может столкнуться с повышением цены на квартиру уже после ее
приобретения. Поэтому нужно очень внимательно читать договор, заключаемый с застройщиком, и отнестись серьезно ко всем нюансам, например к возможности изменения цены или внесения дополнительных средств по усмотрению застройщика.
Также среди известных случаев числится вариант, когда управлением строительством
занимается одна организация, а получением средств от покупателей другая и в результате оказывается, что между ними нет юридической связи. Если по каким-то причинам строительство будет приостановлено или закрыто, покупатель не докажет свою причастность к новостройке.
Схема двойных продаж также на слуху у всех. Иногда это делается умышленно с целью
выхода из финансовых затруднений при строительстве, а иногда происходит случайно. Застройщик, реализовав небольшую часть объекта, передает права на определенный объем квартир третьей организации, поучаствовавшей в финансировании, которая и продаст квартиры еще раз.

Риэлтор или юрист?

Если нам удалось убедить вас в необходимости помощи консультанта при покупке новостройки, то осталось определиться, к кому обратиться.
«Юрист» звучит очень весомо и надежно. Так оно и есть. Вы можете подумать, что мы защищаем коллег и профессию, но практика показывает, что операторы и постоянные участники рынка могут увидеть гораздо больше в договорных условиях и в содержании пакета исходно-разрешительной документации. Поэтому в идеале привлеченный вами консультант должен быть или юристом в сфере жилищного строительства или риэлтором с большим стажем и опытом в этой сфере, способным дать вам четкое и обоснованное заключение по состоянию рынка, конкретной ситуации и предоставленной документации.

Агентство недвижимости «Сити Трейд» поможет!
Если вы только задумались о покупке квартиры в новостройке, или уже находитесь в поиске, или определились с домом, но сомневаетесь, обращайтесь к нам.
• Мы предоставим вам полную информацию как по общему состоянию рынка, так и по локальному ценообразованию.
• Также наши специалисты организуют просмотры объектов в удобное для вас время.
• Нашей помощью вы можете воспользоваться и на переговорах с застройщиком, где происходит окончательный торг и изучение документации по объекту строительства.
• Обращаясь к нам, вы нанимаете специалиста способного защитить ваши интересы, выявить все нюансы и предоставить полную экспертную оценку ситуации.
• Ну и конечно же участие во всех организационных и дискуссионных мероприятиях, включая обсуждение условий договора.

Процесс покупки квартиры в новостройке не страшен, когда человек подходит к нему с вниманием, осторожностью и не пренебрегает помощью специалиста. Заявку можно оставить на нашем сайте: city-trade.pro или позвонить по телефону: 60-80-06.